פסק-דין בתיק תא"מ 44267-03-10

תביעה לקבלת דמי תיווך, על פי ס' 14 לחוק המתווכים התשנ"ו-1966.

מר יובל שמול (להלן: "התובע") מתווך במקצועו מנהל ובעלים של סוכנות ביטוח "רימקס אישי" בחיפה ובקריות, טען כי מר סמי שבירו (להלן: "הנתבע") חייב לו עמלה בגין עסקת מכר של דירתו  ברחוב שחם 6 בחיפה (להלן: "הדירה").

העובדות

ביום 8.2.09 חתם הנתבע על שתי הזמנות שירותי תיווך לצורך מכירת הדירה, האחת, הזמנה למתן שירותי תיווך למכירה, והשנייה הזמנת שירותי תיווך בלעדיים למשך 6 חודשים, בתקופה המתחילה מיום 8.2.09 ומסתיימת ביום  8.8.09 (להלן: "הסכם הבלעדיות").

במהלך תקופת ההתקשרות ובעת חתימת הנתבע על הסכם התיווך, שהתה גב' שבירו, הגב' ברכה שבירו (להלן: "גב' שבירו") בבית החולים, בטיפול נמרץ וחתימת הנתבע על הסכם התיווך הבלעדי נעשתה שלא בידיעתה. 

ביום 4.6.09 התקשרו הנתבע ואשתו בחוזה מכר הדירה עם בני הזוג עופר ואורלי שיטרית שלא באמצעות התובע. התובע טען כי עסקה זו בוצעה במהלך תקופת הבלעדיות, ועל פי הוראות הסכם הבלעדיות, הוא זכאי לקבלת העמלה מן המשכירה בשיעור 33,640 ש"ח.

התובע סירב לשלם ומכאן התביעה.

טענות התובע בתמצית:

1.         התובע והסוכנות אשר בבעלותו פעלו בהתאם להזמנה לשווק את הדירה, ולמצוא לה רוכש. הדירה פורסמה בעיתונות הכתובה, באינטרנט, הוצגה ללקוחות פוטנציאליים ונערכו עמם אף פגישות, מתוך תיאום עם הנתבע ורעייתו.

2.         ביום 4.6.09 חתם הנתבע על חוזה מכר על פיו מכר את הדירה לעופר ואורלי שטרית (להלן: "הקונה") תמורת סך של 1,400,000 ש"ח, שלא באמצעות התובע.

3.         מכיוון שהמכירה נעשתה תוך כדי תקופת הבלעדיות הרי על פי ההזמנה החתומה וההסכם היה על הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בסך 2% + מע"מ מסכום המכירה ובסה"כ: 28,000 ש"ח + מע"מ. הנתבע דרש כי דירתו תימכר לא פחות מסך של 1,450,000 ש"ח ובהתאם הרי שעל הנתבע לשלם לתובע סך של 29,000 ש"ח +מע"מ ובסה"כ: 33,640 ש"ח.

4.         הנתבע חתם על הסכם הזמנת שירותי תיווך בלעדיים כאשר נקבע בסעיף 4(א) לחוזה במפורש כי המתווך יהיה זכאי לשכרו בכל עסקה שתתבצע בתקופת הבלעדיות.

5.         התובע ביצע פעולות שיווק כגון: פרסום באתרי אינטרנט שונים לרבות יד 2 ואתרי רימקס מקומיים ובינלאומיים ובעיתונות היומית והמקומית.

6.         הדירה הוצגה לסוכנים נוספים, הן בישיבות הסוכנים והן בדירה עצמה. כמו כן, הובאו קונים פוטנציאליים לדירה. פעולות שיווק אלה מקיימות את הקבוע בסעיפים 1(א)(5) ו (6), תקנה 1(א) (3) -(4) וכן תקנה 1(א)(2) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולת שיווק), התשס"ה - 2004. דהינו, התובע הוכיח במצטבר 4 פעולות שיווק וזאת כאשר המחוקק קבע מינימום של שתי פעולות מכאן קיימת החזקה כי התנאי השלישי בסעיף 14 מתקיים והתובע זכאי לעמלתו, זאת גם אם יקבע ביהמ"ש כי סעיף 14(3) לחוק אינו דיספוזיטיבי.

7.         עמדת הפסיקה והספרות היא כי סעיף 14(3) לחוק המתווכחים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") הוא דיספוזיטיבי והצדדים רשאים לכרות הסכם לפיו המתווך זכאי לעמלה גם אם לא היה הגורם היעיל, וזאת בתוך תקופת הבלעדיות. ב"כ התובע הפנה למספר פסקי דין  של בתי המשפט המחוזיים והשלום התומכים בגרסתו וכן  דברי המלומדים זמיר ופרידמן כפי שמובאים בספרו של ד.פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה 2 תשנ"ח - 1998, וספרו של זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך" ספר זכרון לגד טדסקי, התשנ"ו 1995, 225. 

טענות הנתבע בתמצית:

1.         התובע לא היה הגורם היעיל ולמעשה לא היה מעורב כלל בהשגתו של הקונה ולא נטל כל חלק במכירת הדירה. הקונה בעסקת מכר הדירה הגיע לנתבע במקרה, באמצעות שכנו של הנתבע המתגורר קומה מעל. בהתאם לסעיף 14(א) לחוק חזקה על המתווך במקרקעין כי יהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב למען יהא זכאי לדמי תיווך. סעיף 14(3) לחוק הינו סעיף קוגנטי לפיו, רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו.

2.         ההתקשרות בין הצדדים התקיימה בנסיבות בלתי רגילות המעמידות את כוונתו ושיקול דעתו להתקשר בחוזה בספק רב. הנתבע הוחתם על ידי התובע בהיסח הדעת, שכן במהלך ינואר 2009, לאחר שהנתבע פרסם  מודעה באתר האינטרנט "יד 2" פנה אליו באמצעות הטלפון בחור בשם "שלום" והציג עצמו כמתווך העובד במשרד תיווך "רימקס" בקריות תוך שהוא משכנע את הנתבע להתקשר עמו בתיווך למכירת הדירה. הנתבע מצדו הסביר למתווך כי אישתו מאושפזת במצב קשה בבית חולים רמב"ם ולכן הוא אינו פנוי לעסוק במכירת הדירה אך אם ישיג במכירה סכום של 1,450,000 ש"ח "ביד" - כל השאר שלו.

3.         ההתקשרות עם הנתבע נעשתה בחוסר תום לב שכן ביום 8.2.09, עת מיהר הנתבע לצאת את ביתו כדי לבקר את אשתו בבית החולים רמב"ם הגיע לביתו מתווך בשם "שלום", הנתבע הסביר לו שאין זה זמן מתאים, אך המתווך התעקש כי ברצונו לעזור לנתבע למכור את הדירה, וכל אשר נדרש ממנו הוא לחתום על חוזה תיווך בן שלושה חודשים בלבד. בהיסח דעת הנתבע חתם, בדרכו החוצה לבית החולים, על החוזה ללא שימת לב לטיבו ולתנאיו.